برنامه دولتی ساخت مسکن: عبرت از مسکن مهر
محمدسعید حیدری | کارشناس مسکن
هدف ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، با توجه به ارتباط این بخش با صدها صنعت و حوزه اقتصادی مختلف، در ظاهر می‌تواند خبر خوبی باشد، اما در عمل خبر بدی نیز خواهد بود. اگر چند کلمه به این تیتر خبری هیجان‌انگیز اضافه شود، یعنی «طرح دولت برای دستیابی به هدف سالانه تولید یک‌میلیون واحد مسکونی»، حتی اگر تجارب چند دهه دولت در بحث دخالت در حوزه‌های مختلف اقتصادی را فراموش کنیم و فقط به تجارب متعدد و بی‌‌‌شمار جهانی و نظرات موشکافانه کارشناسان امر رجوع کنیم، متوجه می‌‌‌شویم که در خوش‌بینانه‌ترین حالت (تحقق صد درصدی هدف یادشده) حضور دستوری دولت، عواقب متعدد و زیانباری برای بخشهای مختلف اقتصادی خواهد داشت.
اشتباه تکراری
در اقتصاد، به‌ویژه اقتصاد توسعه، مقوله بسیار مهمی تحت عنوان شکست بازار وجود دارد. این کلیدواژه مهم، به حوزه‌هایی اشاره دارد که سازوکارهای اقتصاد آزاد و اقتصاد بازار، قادر به جلب سرمایه‌های مادی و انسانی و… به این حوزه‌ها نیست؛ حوزه‌هایی نظیر امنیت، خدمات عمومی، زیرساخت‌ها و…، جایی است که دولت‌های مدرن ورود کرده و مشکل شکست بازار را جبران می‌کنند و باعث رشد و توسعه اقتصادی می‌شوند. نکته اینجاست که در تمامی دنیا پذیرفته شده که دولت نقش حداقلی در اقتصاد دارد و اگر قرار است حضور مستقیم داشته باشد، صرفا این حضور در بخش‌هایی است که شاهد شکست بازار هستیم.
بخش مسکن، یکی از مهم‌ترین بخشهای اقتصادی در سطح جهان است و همواره در طول تاریخ، به‌واسطه مکانیزم بازار و حضور بخش خصوصی خرد، کلان، حقیقی و حقوقی، به شکلی کاملا انتفاعی و سودآور هدایت و اداره شده است. در تمامی دنیا، به‌ویژه ایران (با توجه به ده‌ها سال سفته‌بازی و حجم عظیم سرمایه‌های درگیر در این بخش) در حوزه مسکن و ساختمان، اعم از مسکونی، تجاری و اداری، به هیچ وجه و در هیچ دوره‌ای شاهد شکست بازار نبوده‌ایم. اینکه دولت منابع خود را به جای حوزه زیرساخت‌های عمومی (زیرساخت‌های فیزیکی و غیرفیزیکی، نظیر امنیت، فرهنگ و… ) که دچار مشکل شکست بازار هستند، در حوزه‌ای که مقوله شکست بازار محلی از اعراب ندارد، صرف کند، یک خطای راهبردی است.
تصمیمات متمرکز و تجربه چین
وقتی پای مداخله و حضور مستقیم در تمام عرصه‌های عمومی و خصوصی در میان است، دوست و متحد ما، یعنی دولت چین، دارای تجربه، زیرساخت و منابع بیشتری در این حوزه است؛ اما حتی این کشور نیز هر سال بیشتر از قبل به سمت آزادسازی بخشهای مختلف اقتصادی، از جمله بخش مسکن می‌رود؛ آیا نباید از این تجربه استراتژیک کشور درس بگیریم؟ چند هفته پیش، در نشریه فایننشال‌تایمز، نتیجه مطالعه‌ای منتشر شد که در آن، وضعیت اقتصادی جهان در دوران پساکرونا مورد بررسی قرار گرفته بود. در قسمتی از این مطالعه، وضعیت اقتصادهای مهم جهان، از جمله چین و ایالات‌متحده آمریکا در سال ۲۰۲۴ بررسی شده بود (با فرض بروز و عدم‌بروز کرونا)؛ به جز ایالات‌متحده آمریکا در سایر نقاط جهان (حتی چین که در مهار کرونا فوق‌العاده عمل کرد) اقتصاد جهان در سال ۲۰۲۴ کوچک‌تر از دوره قبل از کرونا خواهد بود.
این مطالعه، به این یادداشت و بخش مسکن ربطی ندارد، ولی به‌وضوح یک موضوع را آشکار می‌کند؛ حتی اگر در کوتاه‌مدت، سیستم برنامه‌ریزی مرکزی و دستوری و کنترل متمرکز به‌خوبی جواب دهد (مقایسه موفقیت چین و ایالات‌متحده در موضوع مقابله با کرونا و کنترل عوارض آن)، در میان‌مدت و بلندمدت، این سیستم در برابر نظام اقتصادی پویا و سالم و برپایه اقتصاد آزاد و مکانیزم‌های سالم بازار، حرف زیادی برای گفتن ندارد.
جایگاه هزینه‌های طرح بلندپروازانه
اگر به بودجه سال‌های اخیر، به‌ویژه سال ۱۴۰۰ و لایحه بودجه سال آتی رجوع شود، مشاهده می‌شود که در عین خوش‌بینانه دیدن تحقق بندهای درآمدی و تا حدی انقباضی دیدن بخشهای هزینه‌ای (به‌ویژه در بودجه ۱۴۰۱)، باز می‌توان شاهد تخصیص زیاد بودجه و ناترازی در بین منابع و مصارف متعارف و روزمره دولت بود. در این میان، تعریف چنین اهداف بزرگ و بلندپروازانه‌ای و تعهد دولت به تحقق آن، قطعا می‌تواند بر کسری بودجه بیفزاید و باعث تورم بیشتر در سال‌های آتی شود؛ همان‌طور که پروژه مسکن مهر، باعث تورم سنگین طی چند سال پیاپی در کشور شد.
تمرکز بر معلول به جای علت
چرا دولت احساس کرده است که باید وارد حوزه مسکن شود؟ چرا چنین مطالبه‌ای، به‌ویژه در اقشار ضعیف جامعه مطرح شده است؟ چرا ده‌ها سال است که بخش مسکن به پاشنه‌آشیل خانواده ایرانی و حتی دغدغه روزمره دولت تبدیل شده است؟ بی‌‌توجهی به این چراها و دلایل بنیادی ایجاد آنها، در نهایت باعث می‌شود، حتی اگر در کوتاه‌مدت و با چنین طرح‌هایی (نظیر مسکن مهر) مشکل کاهش یابد (تجربه مسکن مهر نشان داد که حتی در کوتاه‌مدت نیز اوضاع بهبود نیافت)، در نهایت موضوع پابرجا می‌ماند. هدف‌گذاری دولت برای ساخت مسکن، نشان‌دهنده توجه دولت به معلول نهایی (نبود مسکن ارزان) در سطح جامعه است. وظیفه دولت‌ها و حکومت‌ها رفع علل بنیادین مشکلات است، نه صرفا حذف موقتی معلول‌ها.
به خاطر نوع مصالح و فناوری ساخت در ایران، عملا طول عمر متوسط واحدهای مسکونی بسیار پایین‌تر از میانگین کشورهای توسعه‌یافته و حتی بسیاری از کشورهای در حال توسعه، نظیر ترکیه و برزیل است. این امر به این معنی است که برای رفع نیاز مسکن جامعه، حتی با فرض ثبات جمعیت و صرفا با هدف جایگزینی مسکن‌های مستهلک، تعداد واحدهای مسکونی که سالانه باید ساخته شود، دو تا سه‌برابر میانگین جهانی است (البته شواهد نشان می‌دهد، به دلیل سفته‌بازی فراوان در حوزه مسکن در ایران، حتی با وجود پایین بودن طول عمر مفید ساختمان‌ها در کشور، بسیاری از واحدها پیش از اتمام عمر مفید، تخریب و مجددا ساخته می‌شوند)؛ این امر یعنی حجم منابع و سرمایه در گردشی که در این حوزه درگیر شده، بسیار بیش از میزان لازم است و همین امر در نهایت باعث می‌شود، هزینه واحدهای مسکونی در ایران زیاد باشد و سایر بخشهای اقتصادی و صنعتی نیز تضعیف شوند. در چنین فضایی، با طرح دستوری جدید دولت، نه‌تنها مشکل رفع نمی‌شود، بلکه باید در بخش مسکن، منابع بیشتری درگیر شود که در شرایط تحریم و رکود، سایر حوزه‌های اقتصادی کشور تحت فشار بیشتری قرار خواهند گرفت. دولت باید منابع خود را طوری اهرم کند که بخش خصوصی تشویق شود، فناوری ساخت مسکن را در کشور متحول کند و به سمتی حرکت کنیم که عمر مفید ساختمان در ایران حداقل دوبرابر میانگین فعلی شود؛ بدون آنکه شاهد پدیده بدمسکنی (به‌واسطه افت شدید کیفیت ساختمان‌ها در سال‌های پس از ساخت و تکمیل) باشیم.
نکته پایانی
بعید به نظر می‌رسد، چنین یادداشت‌هایی باعث منصرف‌شدن دولت از هدفی باشد که در پیش گرفته است، اما لااقل از دولت تقاضا داریم، از برخی تجارب مسکن مهر درس گرفته و این طرح جدید را به گونه‌ای اجرا کند که عوارض کمتری داشته باشد. طی چنددهه آینده، مجتمع‌های مسکن مهر که عموما محل سکونت طبقات پایین جامعه هستند، می‌توانند به یک معضل امنیتی برای کشور تبدیل شوند. در بسیاری از نقاط جهان، حتی زمانی که دولت‌ها به‌دنبال تهیه مسکن برای اقشار محروم هستند، این مسکن در بافت شهری به‌گونه‌ای طراحی می‌شود که در جامعه ممزوج شود؛ نه به صورت شهرک و منطقه مستقل که می‌تواند در آینده تبدیل به کانون بحران شود. موضوع بعدی، نحوه تعامل با خریداران بالقوه است. عدم‌استفاده از مدل فروش اقساطی و جایگزینی آن با مدل اجاره به شرط تملیک، می‌تواند حلال بسیاری از مشکلات مالی و حقوقی بالقوه خریداران باشد که عموما جزو اقشار ضعیف هستند و حتی بخش خصوصی و به‌ویژه صنعت بیمه نیز با راحتی بیشتری می‌توانند در فرآیند تامین مالی یا بیمه‌گری جریانات مالی آتی طرح مشارکت کنند.
منبع: دنیای اقتصاد
