دوراهی قیمت‌گذاری «یک میلیون مسکن»: عبرت از تجربه دولت مهرورز
سیدعلى ختمى‌مآب| کارشناس حوزه ساختمان و مسکن
نهضت ملى مسکن، طرحى مشابه مسکن‌مهر سابق است؛ ولى تفاوت‌هایی با آن دارد. بنابراین براى اتخاذ استراتژى و تدوین برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، باید تجربیات گذشته آسیب‌شناسى، راهکار درست انتخاب و تصمیمات مناسب براى موفقیت در این طرح عظیم گرفته شود.
طرح مسکن‌مهر بالغ بر ٢میلیون واحد بود که پس از گذشت حدود ١٣سال، هنوز برخى‌ها واحدهای آن تحویل داده نشده است. اگر دلایل این اتفاق را بیشتر بشکافیم، می‌بینیم زمانى که این طرح شروع شد، یعنى سال ١٣٨٨، دولت با مبلغ ثابت و مقطوع ٣٠٠هزارتومان به‌ازاى هر مترمربع، ساخت قرارداد را با سازنده‌ها منعقد کرد. این قیمت تا زمانى کارآمد بود که تورم در کشور نوسان زیادى نداشت و بنده شاهد بودم، سازندگانى که تا پایان سال ١٣٩٠ توانستند با برنامه‌ریزى و سرعت زیاد در ساخت، پروژه‌هایشان را با موفقیت به پایان برسانند و با همین قیمت، حتى به سود معقولى هم دست پیدا کردند؛ ولى وقتی در ابتداى سال ١٣٩١ تورم ناگهانى شروع شد، این امکان از سازنده‌ها سلب شد و دولت نیز در خصوص بازنگرى و به‌روز کردن قیمت‌ها انعطاف نشان نداد و روند کُند و متوقف شدن اکثر پروژه‌هاى مسکن‌مهر شروع شد. سپس در دولت بعدى این امر زیاد مورد تاکید قرار نگرفت تا اینکه خیلی از پروژه‌ها کاملا متوقف شد. بعدها با تجدیدنظر در قیمت‌ها کم‌کم پروژه‌ها دوباره جان گرفتند.
حقیقتی که در مدیریت هر پروژه وجود دارد و باید آن را دریابیم، این است که منافع ذی‌نفعان آن باید تامین شود؛ درغیر این‌صورت، آن طرح محکوم به شکست خواهد بود. ذی‌نفعان چه کسانى هستند؟ اشخاص حقیقى یا حقوقى که به هر نحوى در این ساخت‌وساز مشارکت دارند؛ اعم از متقاضى، سازنده، دولت، دستگاه‌هاى ارائه‌دهنده تسهیلات، تولیدکنندگان و تامین‌کنندگان مصالح و… . بنابراین براى رسیدن به این منافع باید سیاست یکپارچه‌اى اتخاذ شود که به هدف نهایی، یعنى تحویل یک‌میلیون مسکن در سال برسد. در اینجا نقش دولت به‌عنوان متولى ساخت بسیار پررنگ است. تعیین روش و نوع قیمت‌گذارى، یکى از چالش‌هاى بزرگ این طرح عظیم است.
باید خاطرنشان کنیم که با وجود اینکه در زمان مسکن‌مهر، درآمدهاى نفتى کشور به دلیل صادرات و قیمت بالاى جهانى نفت، بسیار بیشتر از الان بود؛ ولى لزوم ساخت این تعداد مسکن‌مهر، باعث خلق پول مضاعف بدون پشتوانه شد که همین امر خطرناک، موجبات پیدایش تورم ناخواسته در اقتصاد کشور در اوایل دهه ۱۳۹۰ را فراهم کرد. پس این بار باید حساب‌شده‌تر عمل کرد تا هدف اصلى که خانه‌دار کردن دهک‌هاى نیازمند به مسکن است، به‌درستى محقق شود و تورم غیر‌قابل پیش‌بینى مجددا وارد اقتصاد کشور نشود؛ درغیر این‌صورت، توان مقابله با سیل تورمى وجود نخواهد داشت. از طرف دیگر، باید در نظر داشته باشیم که مسکن به دلیل خاصیت پایه سرمایه‌اى که براى خانواده‌ها دارد و میانگین تورم مربوط به بخش مسکن، تورم در این بخش، از میانگین تورم بخش‌هاى دیگر بالاتر است. بنابراین قیمت‌گذارى براى ساخت این طرح، ابعاد مختلفى می‌تواند داشته باشد که باید به‌صورت یکپارچه به موضوع نگریسته شود.
١) قیمت زمین که دولت، این بخش را براى پایین آمدن قیمت تمام‌شده، صفر در نظر می‌گیرد؛
٢) هزینه‌هاى دولتى، اعم از هزینه جواز، بیمه، مالیات، عوارض و…؛
٣) هزینه‌هاى خدمات مهندسى، شامل طراحى و نظارت و نظارت عالیه و …؛
٤) هزینه‌هاى تامین مصالح، اعم از میلگرد، بتون، فولاد، سفت‌کارى و تاسیسات الکتریکى و مکانیکى و… که حدود ٧٠درصد هزینه‌هاى ساخت را شامل می‌شود؛
٥) هزینه‌هاى اجرا، شامل دستمزد نیروى انسانى و تجهیزات کارگاه و…؛
٦) انتخاب روش ساخت.
با مشخص‌شدن عوامل تعیین‌کننده قیمت تمام‌شده، راحت‌تر می‌توان انتخاب روش قیمت‌گذارى را تحلیل کرد.
یکى از شیوه‌هاى قیمت‌گذارى، استفاده از روش‌هاى نظام فنى و اجرایى (سازمان برنامه‌وبودجه) است که از تعدیل‌هاى مربوطه استفاده می‌شود. به‌نظر بنده این روش نمی‌تواند براى مصرف‌کننده نهایی و دولت صحیح باشد؛ چرا که اولا قیمت‌هاى فهرست بها با قیمت‌هاى روز بازار تفاوت فاحشى دارد؛ دوم اینکه قیمت قطعى را مشخص نمی‌کند و سازنده براساس تورم و تعدیل‌هاى دوره ساخت، هزینه ساخت را دریافت می‌کند و براى سازنده حاشیه امنى ایجاد می‌کند که این امر اصلا براى متقاضى روش مناسبى نیست. پس عدم‌تعادل در تامین منافع ذی‌نفعان، عملا این روش را غیر‌کارآمد می‌کند.
روش دوم، قیمت مقطوع براساس مترمربع ساخت است که این روش نیز متغیرهاى متعددى دارد و اگر درست برنامه‌ریزى و اجرا نشود، به عاقبت مسکن‌مهر دچار خواهد شد. یکى از عوامل تعیین‌کننده در این نوع قیمت‌گذارى، نبود ثبات اقتصادى و وجود تورم بالاست که طی سال‌هاى اخیر شاهد این موضوع بوده‌ایم. اینجا نقش دولت به‌عنوان سیاستگذار و تصمیم‌گیرنده در این حوزه، بسیار تعیین‌کننده است. دولت اگر نتواند هزینه‌ها و قیمت مصالح را با وجود تورم بالاى موجود در کشور، کنترل و سیاست‌هاى کنترلى را تبیین و پیاده کند، این بار عواقب بدترى نسبت به مسکن‌مهر، این طرح عظیم را تهدید خواهد کرد؛ چرا که درآمدهاى کشور نسبت به قبل کمتر شده و قیمت ارز نسبت به قبل بسیار افزایش پیدا کرده است و با توجه به زمزمه‌هاى تغییر الگوى قیمت‌گذارى حامل‌هاى انرژى در سال آینده، انتظار تورمى بیشترى وجود دارد که با این اوصاف، قیمت واحد مترمربع تعیین‌شده را بیشتر تحت‌تاثیر قرار خواهد داد و باعث خلق پول مضاعف‌تر بدون پشتوانه خواهد شد که موج تورمى بیشترى را در بر خواهد داشت.
بنابراین، این روش تعیین قیمت که به واقعیت نزدیک‌تر است، باید براساس وضعیت موجود اقتصادى کشور و انتظار تورمى دوره‌هاى ساخت در نظر گرفته و تعیین شود. این امر به این معنى نیست که قیمت مشخص و ثابتی براى همه چهار میلیون واحد در دوره چهارساله در نظر بگیریم. به‌طور مثال، اگر قصد ساخت یک‌میلیون مسکن در طول سال جارى را داریم -که ساخت این یک‌میلیون واحد نیز با توجه به محدودیت‌هاى موجود جاى بحث و تامل بیشترى دارد و اینجا به این موضوع نمی‌پردازیم- باید قیمت پایه‌ای را براساس قیمت‌هاى روز استخراج کنیم و تاثیر تورمى بازار را تا انتهاى دوره ساخت یکساله در نظر بگیریم. این روش را براى مرحله دوم تا چهارم نیز باید اعمال کنیم؛ چرا که اگر این واقعیت پذیرفته نشود، تاثیرات مخرب عدم‌تحویل به‌موقع واحدهاى نهضت ملى مسکن به‌مراتب بیشتر از مسکن‌مهر خواهد شد.
در ساخت مسکن، عوامل و متغیرهاى متعدد دیگرى نیز وجود دارد که می‌تواند در تعیین قیمت مناسب ساخت موثر باشد؛ ازجمله انتخاب روش ساخت، عقد قرارداد صحیح با سازنده، اجراى پروژه در زمان مشخص و کمترین زمان ممکن، کاهش محسوس بوروکراسى ادارى و شیوه پرداخت منطقى و ساده‌تر در قبال اخذ تضامین معتبر که سازنده بتواند به‌موقع تامین مصالح موردنیاز را انجام دهد. باتوجه به موارد فوق، انتخاب روش ساخت هم در تحقق این امر تاثیرگذار خواهد بود.
اجراى ساختمان‌ها به روش سنتى همیشه طولانى و طاقت‌فرسا بوده، بنابراین براى کاهش زمان ساخت‌وساز باید از صنعتى‌سازى براى ساخت مسکن استفاده شود تا با بالا بردن سرعت ساخت و درنتیجه قرار گرفتن در بازه کوتاه‌تر تورمى بتوان با کنترل قیمت تولید، به دلیل ساخت درصد بالاى ساختمان‌ها در کارخانه (پیش‌ساخته بودن) و درنتیجه، افزایش کیفیت ساخت، بتوان به هدف نهایی دست پیدا کرد. شیوه سومى هم می‌توان پیشنهاد داد که ریسک‌هاى دولت و متقاضى و سازنده را کمتر کند تا با قطعیت بیشترى ذی‌نفعان به منافعشان دست پیدا کنند و آن به کاربردن روش مشارکت در ساخت با حضور بخش خصوصى است که باعث می‌شود، از سرمایه بخش خصوصى در پیشبرد پروژه استفاده شود و این امر باعث کاهش خلق پول بدون پشتوانه و در نتیجه کاهش تورم ناشى از آن خواهد شد. این امر به توضیح مفصلى نیاز دارد که در این مجال نمی‌گنجد و در فرصت مناسب به آن پرداخته خواهد شد. اگر بخواهیم موارد مطرح‌شده را جمع‌بندى کنیم، درمرحله اول پیشنهاد می‌کنم روش ساخت به شیوه صنعتى باشد تا تبعات افزایش زمان ساخت در قیمت تمام‌شده کمتر شود.
در مرحله دوم دولت با اتکا به وظیفه حاکمیتى خود، هزینه‌هاى دولتى، اعم از بیمه، مالیات، جواز، عوارض و… را کاهش دهد و از طرف دیگر، مصالح اصلى را که تحت اختیار دولت هستند، اعم از فولاد و سیمان و… با قیمت‌هاى دولتى به سازنده‌ها تحویل دهد که این خود تاثیر مثبتى در کنترل تورم ناخواسته خواهد داشت.
با استفاده از این تسهیلات و مشوق‌هاى دولتى، قیمت به‌روز ساخت مسکن با درنظر گرفتن همه فاکتورهاى موثر در قیمت تعیین شود، سپس تورم مورد انتظار دوره ساخت براساس شاخص‌هاى بازار و بانک‌مرکزى به صورت واقعى تعیین و در مراحل بعدى محاسبه قیمت لحاظ شود. به این ترتیب که در چهار مرحله یک‌میلیون واحد تقسیم و تعیین قیمت شود. نمی‌توان انتظار داشت که تورم افزایش پیدا کند و قیمت‌هاى تمام‌شده ساخت ثابت باشد. بنابراین براى به ثمر رسیدن هدف اصلى که تولید یک‌میلیون واحد در سال است، باید تورم کنترل شود؛ هرچند با زمزمه تغییر روش‌هاى قیمت‌گذارى حامل‌هاى انرژى درسال آینده این امر هم بسیار بعید خواهد بود؛ ولى درصورت عدم‌رعایت موارد فوق، تبعات افزایش سهم آورده متقاضى و سپس افزایش مبالغ وام و افزایش مدت ساخت این‌بار بیشتر از مسکن مهر گریبان نهضت ملى مسکن را خواهد گرفت.
منبع: دنیای اقتصاد
