رکود مسکن عمیق تر شد
کارشناسان بازار مسکن در آخرین ماه های سال گذشته پیش‌بینی کردند : قیمت مسکن در سال 97، افزایش 50 درصدی و چه بسا بیشتر خواهد داشت.
علاوه بر اینکه در یک بازه زمانی کوتاه مدت، بازار مسکن دچار هیجان خرید می‌شود و نقدینگی سرگردان به سوی بازار مسکن سوق پیدا می‌کند. و اینکه پس از این دوره، بازار مسکن وارد رکود تورمی خواهد شد که تا پایان سال 97 و البته اوایل سال 98 ادامه پیدا می‌کند.
براساس آمار موجود از وضعیت بازار مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون، به نظر می‌رسد پیش بینی کارشناسان از وضعیت این بازار چندان هم اشتباه نبوده است و طبق پیش بینی های انجام‌شده، بازار مسکن در اردبیهشت ماه امسال با بیشترین میزان معاملات انجام‌شده در شهر تهران، بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور را جذب کرده است. آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد تنها در اردیبهشت ماه امسال 19 هزار و 107 واحد مسکونی در تهران معامله شده که این میزان در مقایسه با ماه قبل 278.7 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 16.7 درصد رشد داشته است. اما در ماه های فروردین و خرداد تعداد معاملات انجام‌شده با رشد منفی مواجه بوده؛ به این صورت که در فروردین ماه 5046 واحد مسکونی و در خردادماه 14 هزار و 886 واحد مسکونی در تهران معامله شده است.
این ارقام نشان می‌دهد رفتار هیجانی خرید مسکن که کارشناسان پیش‌بینی کرده بودند در اردیبهشت‌ماه امسال تحقق یافت، اما زمان زیادی طول نکشید که مسکن به دوران رکود نزدیک شد. تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات بازار سکه و ارز از یک‌سو و وجود تقاضای سوداگرانه از سوی دیگر، به ناگهان وضعیت بازار مسکن را تغییر داد. بدیهی است افزایش سرسام آور قیمت ها در این بازار، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داد و همین شد که مسکن پس از یک اوج‌گیری کوتاه، به‌سرعت افول کرد.
رشد 70 درصدی قیمت مسکن
مسکن در ایران پیش از آنکه به عنوان یک کالای مصرفی مطرح باشد، یک کالای سرمایه ای محسوب می‌شود، همین امر موجبات تغییرات نجومی قیمت مسکن را فراهم می‌کند و در این میان دلالان و واسطه‌گران که همواره در پی کسب سود بیشتر بوده‌اند، بر التهابات بازار مسکن دامن می‌زنند. در نتیجه توان خرید بخش مصرفی کاهش پیدا می‌کند و تقاضای مصرفی شروع به خروج از بازار کرده، اما حضور هرچند متزلزل تقاضای سرمایه‌ای در این بازار همچنان ادامه دارد.
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک در گفت وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «بازار مسکن در نیمه های پایانی سال 96 با یک رکود عمیقی توام با رشد قیمت در بازار مواجه شد و حدود 25 درصد افزایش قیمت به بار آورد. در سال 97 نیز قیمت مسکن 35 درصد افزایش یافت که براساس آمار مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، رشد قیمت مسکن تا شهریور 97 به‌طور متوسط 74 درصد برآورد شده است. این افزایش و رکود ایجادشده در بازار مسکن در 10 سال گذشته تجربه نشده بود تا جایی که میزان معاملات مسکن رو به کاهش گذاشت.
به گفته وی، در تیرماه امسال حجم معاملات مسکن 25 درصد نسبت به مدت مشابه و در مرداد 36 درصد نسبت به مدت مشابه و در شهریور 45 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت. علاوه‌بر اینکه از ابتدای مهرماه تاکنون نیز روند کاهشی معاملات مسکن همچنان ادامه داشته است.
وی معتقد است با توجه به رکود تورمی که بر بازار مسکن حاکم است و قاعدتا بازارهای موازی مانند طلا و ارز هم در این رشد قیمت و کاهش قدرت خرید مردم بی‌تاثیر نبوده‌اند، رکود تورمی بازار مسکن در نیمه دوم سال عمیق‌تر خواهد شد. البته اگر نرخ ارز همچنان کاهش یابد یا با نرخ مشخصی تا اوایل بهمن ماه تثبیت شود، می‌توان پیش‌بینی کرد بخشی از حباب قیمت مسکن در بهمن ماه به ویژه در بخش‌هایی که رشد قیمت بیشتر از تورم بوده، می‌شکند؛ اما اگر قیمت ارز نوسان یا سیر صعودی داشته باشد، قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند.
عقبایی که یکی از موافقان طرح افزایش تسهیلات مسکن در کشور است، می‌گوید: «ارائه تسهیلات بانکی می‌تواند یکی از راهکارهای موثر در بالا بردن قدرت خرید مردم به‌ویژه در شرایط کنونی اقتصاد کشور باشد. عموما در کشورهای توسعه‌یافته تزریق نقدینگی در اقتصاد از موجبات تورم است، از این رو مخالفان طرح ارائه تسهیلات بانکی معتقدند ارائه مستقیم تزریق نقدینگی، خود یک عامل تورم‌زاست. اما شرایط کشور ما بسیار متفاوت است، به این معنا که شرایط بازار مسکن در ایران با بسیاری از مولفه های اقتصادی و تئوری‌های اقتصادی دنیا سازگاری ندارد. نگاهی به گذشته نشان می‌دهد در هشت‌سال دولت‌های نهم و دهم که هیچ تسهیلاتی پرداخت نشد، قیمت مسکن در شهر تهران حدود 150 درصد افزایش پیدا کرد. پس در نتیجه عدم ارائه تسهیلات بانکی در ایران نمی‌تواند موجب کنترل قیمت مسکن شود.
وی می‌افزاید: ارائه تسهیلات بانکی در شرایط فعلی اقتصاد مسکن ایران یک امر ضروری است، اما کافی نیست. باید بپذیریم بازار مسکن یک بازار بیمار است و یکی از درمان‌هایش می‌تواند با تسهیلات بانکی رفع شود. قیمت زمین در ایران 70 تا 90 درصد قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین مسئولان باید به فکر مدیریت زمین باشند. در حال حاضر در کشور که رقمی کمتر از 300 هزار واحد مسکونی در سال تولید می‌شود و با این حساب بیش از 15 سال از برنامه‌های برقراری توازن بین عرضه و تقاضا عقب هستیم، متاسفانه دولت در توزیع مسکن استیجاری هیچ گام عملیاتی و اساسی برنداشته است و با وجود اینکه مجلس شورای اسلامی در تمام دوره ها موافق تولید مسکن استیجاری بود، اما هیچ اقدام عملیاتی در جهت تولید مسکن استیجاری در کشور صورت نگرفت.
به هر حال اگرچه سال هاست که کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار مسکن، بایدها و نبایدهایی را به دولت گوشزد کرده و معتقدند در صورت وجود اراده‌ای قوی در بدنه دولت، مشکلات بازار مسکن حل و فصل خواهد شد، اما بی‌توجهی دولت به این بایدها و نبایدها، بازار مسکن را آشفته تر از گذشته کرده است.
افزایش زمان بازپرداخت وام مسکن در دست بررسی
مسعود ایزدی، سخنگوی بانک مسکن در گفت وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: با توجه به اینکه سال گذشته سقف پرداخت تسهیلات مسکن از حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم افزایش یافت، امسال برنامه‌‌ای برای افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن ارائه نشده است..
وی معتقد است افزایش میزان تسهیلات مسکن باعث افزایش میزان اقساط پرداختی می‌شود، در نتیجه سبد اقتصادی خانوارها پاسخگوی پرداخت اقساط نیست و همچنان قدرت خرید مسکن در سطح پایینی قرار می‌گیرد؛ اما درصورتی که زمان بازپرداخت تسهیلات افزایش یابد، می‌توان میزان تسهیلات پرداختی را نیز افزایش داد. اما در مدل تعریف‌شده پرداخت تسهیلات، پیاده‌کردن این طرح امکان پذیر نیست.»
ایزدی می‌گوید: در حال حاضر بانک مسکن و بانک مرکزی در حال بررسی موضوع افزایش زمان بازپرداخت اقساط هستند، اما هنوز این طرح نهایی و تصویب نشده است، لذا متقاضیان دریافت وام مسکن مانند گذشته می‌توانند وام خرید مسکن را از طریق سپرده گذاری 40 و 80 میلیون تومان و دریافت 120 و 160 میلیون تومان دریافت کنند. علاوه بر این می‌توانند میزان 20 میلیون تومان نیز جعاله تعمیر مسکن دریافت کنند.
