رمز گشایی از آشفتگی کیفی ساخت‌و‌سازهای شهری
براساس مفاد قانون «مجری ذی‌صلاح» در ماده ۲ بند (ب)، سازنده حقیقی باید دارای پروانه اشتغال به کارمهندسی، کاردانی یا تجربی در یکی از رشته‌های اصلی عمران و معماری باشد؛ این در حالی است که شاهد حضور این‌گونه سازنده‌های متخصص که سال‌ها در این مسیر گام برداشته باشند، نیستیم.
به گزارش «انرژی امروز» از دنیای اقتصاد، متاسفانه نگاه صرفا سود‌محور جایگزین ارتقای کیفیت و تامین نیازهای شهر در امر ساختمان شده و جولان دست‌اندر‌کاران غیرفنی لطمه‌های زیادی را به بافت شهری تحمیل کرده است. ضرورت شرایط قانونی برای پاسخگو بودن سازنده و کوتاه کردن دست افراد غیرمتخصص کاملا محسوس است، اما با وجود تدوین و بایسته بودن «دستورالعمل نحوه فعالیت سازندگان مسکن و ساختمان» از سال ۸۶ تاکنون، همچنان شاهد ساختمان‌های بی‌کیفیت در سراسر کشور؛ در سطح انبوه هستیم که در فقر حضور و نظارت متخصصان به سر میبرند.
در همین راستا مدیرعامل شرکت گروه مشاوران ساختمانی کندو با تاکید بر اینکه سازنده متعهد کسی است که در درجه اول شایستگی لازم از لحاظ حرفهای و توان فنی و تخصصی را دارا باشد، اظهار کرد: مجری ذی‌صلاح باید از نظر علمی و فنی تجربه‌های لازم برای اجرای ساختمان را داشته باشد، بنابراین عدم استفاده بهینه از مصالح ساختمانی مناسب و استاندارد باعث افت سطح کیفیت زندگی در شهرهای ایران شده است. محسن صبوری با اشاره به ضرورت ایجاد یک سازوکار از سوی نهادها و سازمان‌ها و وزارتخانه‌های ذی‌‌ربط بیان کرد: عدم حضور مجموعه کارشناسان و کاردانان از جمله مهندسان و معماران ناظران باتجربه سبب ایجاد یک دیوار بی‌اعتمادی از سوی مردم شده است که این امر موجب شده تا خود در ساختوساز پیشقدم شوند.
به اعتقاد وی برای داشتن سازنده پاسخگو باید پیش‌نیازهای لازم را فراهم کنیم و در تمام حوزه‌های اجتماعی و اقتصادی و… این مهم وجود دارد؛ اما برای ورود به عرصه ساختمان هیچ پیش‌نیازی تعریف نشده است.
جایگاه سازنده پاسخگو در ساختوساز چیست؟
تسلط و احاطه اجرایی همچنین تعهد و اخلاق حرفهای از ویژگی‌های مهم یک سازنده حرفهای مسکن و ساختمان است. در این میان پایبندی به ضوابط و مقررات نه فقط به لحاظ قانونی بلکه به لحاظ اخلاقی ویژگی شاخص یک سازنده حرفهای است؛ بنابراین سازندگان باید خود را در قبال آیندگان و کلیه افرادی که از محصول آنان بهره‌‌مند می‌شوند پایبند و متعهد بدانند.
اکنون کشور ما در طراحی و معماری کمبودی ندارد، چرا که معماران طرح خود را طبق استانداردهای دنیا ارائه می‌دهند، اما فقدان سازندگان حرفهای موجب شده طرح استاندارد معمار، به خوبی پیاده‌‌سازی نشود.
مساله مهم کنونی ساختوساز ورود افراد غیرمتخصص به این عرصه است. با وجود آنکه قانون، اخلاق و شرع، ورود افراد غیرمتخصص به امور تخصصی را منع می‌کند، اما شاهد ورود افرادی فاقد تخصص به عرصه ساختمان‌‌سازی هستیم. یکی از پیامدهای ورود افراد غیرمتخصص به عرصه ساختوساز این است که مهندسان خدمات نازلی را به مردم ارائه می‌دهند، خدماتی که ارائه آن از عهده هر فرد فاقد تخصصی هم برمی‌‌آید.
نقش مشاوران و ناظران و طراحان در ارتقای کیفیت ساختمان چیست؟ و شرکت شما به این مساله چقدراهمیت می‌دهد؟
تجربه و تخصص دو موضوع بسیار مهمی است که باید در ساختوساز به آن اهتمام ویژه داشت.
طراحی‌‌های معماری، سازه و تاسیسات ساختمان بر اساس نیاز مشتریان بالفعل با کمک مشاوران نکته بسیار مهمی است که نقش کلیدی در زمینه فروش ایفا می‌کند، زیرا باید طراحی‌ها به گونه‌ای باشد تا علاوه بر برآورده کردن نیاز مشتریان بالفعل از لحاظ قیمت تمام‌شده آپارتمان با پارامترها نیز بالفعل همخوانی داشته باشد، زیرا مشتریان بالفعل هر منطقه شهری نیازهایی دارند که باید در ابتدا به آن توجه کرد.
موضوعی که عمدتا با آن روبه‌رو هستیم عدم هماهنگی طراحان با یکدیگر و بالاخص معماران با مهندسان مکانیک است. به عنوان مثال در اغلب پروژه‌ها ابتدا طراحی معماری و پلان‌ها بدون هماهنگی بخش تاسیسات انجام می‌شود و در اواسط پروژه به فکر انتخاب سیستم‌های تاسیسات می‌افتند که این موضوع سبب می‌شود شاهد ارتفاع سقف‌های نا‌مناسب در بخش‌هایی از آپارتمان، نبود دمای آسایش در تمام نقاط و سر و صداهای غیر استاندارد در آپارتمان یا پشت بام باشیم.
به علت تعرفه پایین ناظران ساختمان، نظارت اصولی که باید انجام شود، کمتر انجام می‌پذیرد و گاه سازندگان به علت مشغله زیاد، آیتم‌های بسیار مهم را از یاد میبرند و مهندسان ناظر امکان نظارت و بازدید کافی را ندارند و در نهایت علاوه بر متضرر شدن مصرف‌کننده نهایی، منابع کشور به هدر خواهد رفت.
نگاه شما به کیفیت چیست و در این راستا شرکت شما چه اقداماتی داشته است؟ به چه میزان در ساختوساز به کیفیت مصالح ساختمانی اهمیت می‌دهید؟
عمر مفید ساختمان در کشورهای توسعه‌یافته ۱۰۰ سال است در حالی که در کشور ما بین ۳۰ تا ۴۰ سال است. متاسفانه تجمل‌گرایی در ساختمان بیشتر مورد استقبال قرار می‌گیرد تا کیفیت و همچنین عدم آگاهی خریداران ساختمان و همچنین نبود آموزش کافی در زمینه ساختمان سبب شده خریداران به دنبال کیفیت نباشند و در درجه اول زیبایی را مد نظر خود قراردهند.
مهم‌ترین بخش ساختمان طراحی و ساخت اصولی اسکلت و تاسیسات ساختمان است که چون در زیر کار پنهان شده و بررسی آن پروسه‌ای سخت و متخصصانه است، خریداران ناچار به فروشنده اعتماد می‌کنند.
در همین راستا بزرگ‌ترین دغدغه شرکت گروه مشاوران ساختمانی کندو در زمینه مصالح ساختمانی استاندارد است، زیرا در بعضی قسمت‌ها همچون تاسیسات تهویه مطبوع در متریال‌های مهمی چون چیلر و سایر سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی دارای استاندارد اجباری نیستیم و در بعضی از متریال‌ها مانند سیم و کابل که دارای استاندارد اجباری هستیم، تولیدکنندگان زیرپله محصولات بی‌کیفیت را با نام شرکتهای معتبر در بازار ارائه می‌دهند و این امر سبب می‌شود تا علاوه بر عمر کمتر ساختمان‌ها، مشکلات بسیار فاجعه‌باری از قبیل آتش‌سوزی، نا‌ایمن بودن ساختمان در برابر زلزله و… به وجود بیاید.
این شرکت برای بالا بردن سطح علمی مهندسان با امضای تفاهم‌نامه با دانشگاه‌های معتبر همچون دانشگاه فردوسی، تبریز، خیام، دانشگاه آزاد و… اقدام به برگزاری همایش رایگان با نام ضرورت استاندارد در چیلر کرده و همچنین کارگاه‌ها و کلاس‌های آموزشی رایگان برای مهندسان برگزار کرده است.
همچنین در حال رایزنی با سازمان مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی با حمایت انجمن مهندسان مکانیک، انجمن تولیدکنندگان و… برای حل معضل سیستم‌های تاسیساتی بی‌کیفیت هستیم.
در زمینه سیم و کابل نیز در جلسات متعدد با حضور اعضای هیات‌مدیره نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی و انجمن مهندسان برق، اداره استاندارد، اتحادیه سیم و کابل و تولیدکنندگان در حال بررسی و راهکار‌های اجرایی برای حل معضل تولیدکنندگان زیرپله‌ای هستیم.
یکی از راهکار‌های عملی و موثر در کشورهای توسعه‌یافته وجود دفترچه‌های استاندارد ساختمان است که برند و همچنین کیفیت متریال به کار رفته در ساختمان را در خود ثبت می‌کند و این موضوع سبب می‌شود تا خریداران بتوانند درحالت مقایسه، آپارتمانی را خریداری کنند که کیفیت بالاتری دارد.
فارغ از اینکه آیا رشد قیمت مسکن طی حدود ۵ سال گذشته به تشکیل حباب قیمتی انجامیده یا خیر، موضوع مهمی که تهدیدی برای بازار مسکن محسوب می‌شود و التهاب بیشتر در این بازار را به همراه دارد، کاهش شدید ساختوساز است. موضوعی که می‌تواند در سال‌های پیش‌رو، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را تشدید کند. به نظر شما دلایل عدم ورود سازندگان حرفهای و متخصص به این بخش چیست؟
در زمینه ساختوساز چند گروه شامل دولت، شرکتهای ساختمانی، سازندگان و مالکان وارد این پروسه می‌شوند. و هر علت و معلولی باعث کاهش حضور این چهار گروه به عرصه تولید می‌شود.
هم‌اکنون سرمایه‌‌گذاران صنعت ساختمان در صورتی حاضر به سرمایه‌گذاری در این صنعت می‌شوند که سود حاصل از ساختوساز حداقل۲۰ درصد بیشتر از سود بانکی باشد. هم‌اکنون تسهیلات بانکی در کشورهای صنعتی مهم‌ترین قوه محرکه برای سازندگان و خریداران است و دولت‌ها با این تسهیلات از سازندگان و شرکتها پشتیبانی می‌کنند تا با رونق این صنعت بتوانند صنایع دیگر مربوط به ساختمان را رونق ببخشند. متاسفانه در سال‌های اخیر، بانک‌ها به علت کمبود نقدینگی، در کنار سازندگان و خریداران نبودند و موجب شدند افراد و شرکتهای کمتری وارد این صنعت شوند.
موضوع مهم دیگر، میزان تراکم و هزینه تخلفات ساختمانی است که رابطه مستقیم با سود ساختوساز دارد و موجب شده سازندگان رغبت کمتری به سرمایه‌گذاری در این صنعت داشته باشند.
همچنین موضوعی که تا به‌حال کمتر به آن پرداخته شده و تاثیر بسیار مهم و شگرفی در ساختوساز دارد، بحث مشارکت در ساخت است که بیش از نیمی از ساخت‌و‌ساز‌ها به‌صورت مشارکت در ساخت انجام می‌شود.
در مشارکت ساخت چون سازندگان هزینه زمین را در ابتدا به‌صورت یکجا پرداخت نمی‌کنند و همچنین مالکان در این پروسه علاوه بر سطح رفاه و آسایش و امنیت ساختمان خود، سود قابل توجهی را دریافت می‌کنند، این قرارداد را بسیار سود‌آور برای طرفین می‌کند.
اما نبود قراردادی که بتواند تمام دغدغه‌های مالکان را بر‌طرف کند و همچنین عدم توجه دولت و سازندگان به این قرارداد سبب شده تا در سال‌های اخیر مالکان کمتری اقدام به امضای چنین قراردادی کنند و چنانچه بتوان قراردادی را با نظارت شرکتهای مهندسی و پشتیبانی حقوقی تدوین کرد، شاهد رونق بی‌سابقه‌ای در این صنعت خواهیم شد.
ورود دولت در بخش ساختوساز را چگونه ارزیابی می‌کنید و آیا تاکنون دولت سیزدهم در بخش همیاری با شرکتهای ساختمانی فعالیت خاصی انجام داده است؟
عموما در کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها به صورت مستقیم وارد پروسه تولید مسکن نمی‌شوند، بلکه با طرح‌های تشویقی و حمایت از شرکتهای ساختمانی و با نظارت دقیق خود بر پروسه ساخت مسکن، این مهم را پیش میبرند. متاسفانه در پروژه‌های تولید مسکن، دولت مستقیما وارد این پروسه شده و داعیه‌دار این موضوع شده و همچنین به علت ندانستن نیاز واقعی مصرف‌کننده نهایی، اقدام به ساخت ساختمان‌هایی کرده که خریداران در بسیاری از مناطق از کیفیت ساخت اعم از نقشه و معماری و… ناراضی هستند.
درباره پاسخ به بخش دوم، دولت سیزدهم برخلاف دولت‌های قبلی با شفاف‌سازی هرچه بیشتر در زمینه‌های پروانه‌های ساختمانی و تراکم گام موثرتری در این زمینه برداشته است و این موضوع سبب شده شرکتهای ساختمانی دغدغه‌های کمتری داشته باشند.
به گفته کارشناسان صنعت ساختوساز نبود تسهیلات کافی و ناتوانی اقشار از بازپرداخت این تسهیلات بزرگ‌ترین مشکل کنونی این حوزه است؛ چه راهکاری برای این مساله می‌توان داشت؟
عموم شرکتهای ساختمانی و همچنین سازندگان ترجیح می‌دهند حداکثر ۳۰ تا ۴۰ درصد در پروژه‌های ساختمانی نقدینگی تزریق کنند و بقیه را با استفاده از تهاتر یا تسهیلات بانکی پیش ببرند.
عدم آشنایی کافی به بازار ملک و همچنین نیاز بازار و از همه مهم‌تر موضوعات غیر قابل پیش‌بینی نظیر بیماری کرونا و همچنین تغییر سیاست‌های کشورهای مجاور و مشخصا جنگ در اوکراین باعث شد شاهد نوسانات بسیار زیادی در مصالح ساختمانی باشیم و این موضوع سبب شد برنامه‌ریزی و پیش‌بینی بسیاری از سازندگان و شرکتها با مشکل مواجه شود و نتوانند به موقع تسهیلات خود را بازپرداخت کنند و همچنین با توجه به شرایط فوق، بانک‌ها نیز به علت کمبود نقدینگی نتوانستند تسهیلات مورد نیاز در صنعت ساختمان را تزریق کنند.
به هر روی در نظر گرفتن تسهیلات ویژه خرید مسکن با مبالغ بالا و بازه زمانی چند ساله برای خریداران مسکن سبب می‌شود تسهیلات کلان سازندگان و شرکتها به خریداران واقعی رسیده و مبالغ تقسیم شود و همچنین با گردش کاری بتوانند سازندگان پروژه‌های جدید تعریف کنند و به رونق هر چه بیشتر کسب و کارها کمک کنند.
در این میان انتقال تسهیلات سازندگان و شرکتها به خریداران با عنوان خرید مسکن، موضوعی است که می‌تواند در یک چرخه انتقال این موضوع را حل کند.
درباره برنامه‌های خاص شرکت در بخش ساخت توضیح دهید؟ ساخته‌های شما به چه میزان با وضعیت اقتصادی متقاضیان همخوانی دارد؟
طرح توجیهی ساخت موضوع بسیار مهم و مغفول مانده در ساخت و سازهای کوچک‌مرتبه (تا۴۰۰۰ متر زیر بنا) است. حدود ۸۰ درصد از پروژه‌ها در تهران و شهرستان‌ها در این ابعاد هستند که به علت هزینه اولیه بالا به طرح توجیهی پرداخته نمی‌شود.
طرح توجیهی ساخت باید توسط خبرگان ۷حوزه ساختمان توسط شرکتهای ساختمانی ذی‌صلاح انجام شود تا طبق نیاز مشتریان بالفعل آن منطقه آپارتمان مورد نیاز ساخته شود.
در بسیاری از موارد شاهد ساختمان‌هایی هستیم که چندین سال از اتمام ساخت آنها می‌گذرد اما متقاضی برای خرید واحد‌های آن وجود ندارد که مهم‌ترین علت، توجه نداشتن به نیاز مشتریان بالقوه آن منطقه است. تحقیقات بازار اصولی در کنار استفاده کردن از تجربیات مهندسان ۷ حوزه ساختمان و همچنین مارکتینگ اصولی موضوعی است که اکثر شرکتهای بزرگ ساختمانی از آن بهره میبرند در حالی که در کشور شرکتهای کمی هستند که به‌این صورت مشغول فعالیت هستند.
در تحقیقات بازار آیتم‌هایی نظیر نیاز مشتری بالقوه از قبیل متراژ مورد نیاز، معماری و… و همچنین قدرت خرید مشتریان بالقوه در نظر گرفته می‌شود و پس از آن با همفکری با مهندسان و طراحان نوع سازه و متریال‌های مورد نیاز بر اساس تحقیقات بازار و طرح توجیهی خواهد بود.
هر صحبت ناگفته‌ای باقی‌مانده‌است بگویید.
در شرکت گروه مشاوران ساختمانی کندو که متشکل از خبرگان و بزرگان صنعت ساختمان هستند علاوه بر تجربه و تخصص از حضور اعضای هیات‌های علمی دانشگاهی بهره می‌بریم و همچنین اقدام به عقد تفاهم‌نامه با دانشگاه‌های معتبر کرده‌ایم تا نگاهی عمیق‌تر به صنعت ساختمان داشته باشیم.
علاوه بر فعالیت شرکت در زمینه تدوین و بازبینی استاندارد متریال‌های ساختمانی به صورت تخصصی در قرارداد مشارکت در ساخت ورود کرده‌ایم و در مراحل اتمام تدوین قرارداد نوین مشارکت در ساخت هستیم.
با بررسی چندین ساله قرارداد مشارکت در ساخت به این موضوع اعتقاد داریم که می‌توانیم با کنار هم قراردادن مهندسان ۷حوزه ساختمان در بخش مهندسی در کنار بخش مارکتینگ و برندینگ و بخش حقوقی و بخش برنامه‌ریزی و کنترل پروژه تمامی دغدغه‌های مالکان و سازندگان را مرتفع کنیم و اعتقاد داریم با آموزش و به‌روزرسانی مهندسان و سازندگان و خریداران می‌توانیم شاهد رشد و اعتلای صنعت ساختمان باشیم.
